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银行家
导演:
编剧:
上映:
2021-11-26
片长:
120分钟
更新:
2022-09-22 16:35:24
状态:
高清
豆瓣:7.4分
简介:

影片改编自真实故事,20世纪50年代的美国,从小励志改变命运的黑人企业家伯纳德(安东尼·麦凯饰)和乔(塞缪尔·杰克逊饰)在种族制度的枷锁下,创业处处受阻。不得已他们想出奇招,雇佣白人马特(尼古拉斯·霍尔特饰)来扮演他们产业帝国的“老大”,伯纳德和乔则扮成门房和司机,幕后操盘。就在他们的产业帝国越发壮大之时,却面临暴露的危险……

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剧情简介

《银行家》电影由乔治·诺非执导,NiceoleR.Levy编剧,安东尼·麦凯,塞缪尔·杰克逊,尼古拉主演的剧情,传记,电影。 该片讲述了:影片改编自真实故事,20世纪50年代的美国,从小励志改变命运的黑人企业家伯纳德(安东尼·麦凯饰)和乔(塞缪尔·杰克逊饰)在种族制度的枷锁下,创业处处受阻。不得已他们想出奇招,雇佣白人马特(尼古拉斯·霍尔特饰)来扮演他们产业帝国的“老大”,伯纳德和乔则扮成门房和司机,幕后操盘。就在他们的产业帝国越发壮大之时,却面临暴露的危险……

《银行家》别名:幕后大亨,逆权庄家。 又名:The Banker,该片于2021-11-26上映,制片国家/地区为美国。该片时长共120分钟,语言对白英语,最新状态高清。该片评分7.4分,评分人数44474人。

银行家

主演明星

演员
尼古拉斯·霍尔特
尼古拉斯·霍尔特
演员
塞缪尔·杰克逊
塞缪尔·杰克逊
演员,编剧
安东尼·麦凯
安东尼·麦凯
演员
科尔姆·米尼
科尔姆·米尼
演员
吉尔·简·克莱门茨
吉尔·简·克莱门茨
演员
罗达·格里菲丝
罗达·格里菲丝
演员,配音,制片人
保罗·本-维克托
保罗·本-维克托

人物角色

演技评分:暂无
JoeMorris
JoeMorris
演员:塞缪尔·杰克逊
-
演技评分:暂无
MattSteiner
MattSteiner
演员:尼古拉斯·霍尔特
白人
演技评分:10.0
BernardGarrett
BernardGarrett
演员:安东尼·麦凯
投资人

长影评

《银行家》- 我想买个办公楼——《TheBanker》中的金融

这篇影评可能有剧透

The Banker是部层次丰富的电影。反映美国那个特殊的历史时期中种族歧视和偏见的电影非常多,很多人对片中揭露出的社会不公、电影故事的剪辑编排、角色的演绎和塑造都做了深入的探讨;本片较为独特的是,所讲述的故事发生在金融领域,片中涉及到的金融学,也很有意思。

本片的大交易一共有两桩,第一桩是收购Bankers Building,第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。本文只解析第一桩交易,因为里面涉及了很多数字和计算,相信通过本文浅析,能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼,商业面积119,000平方英尺,是当时LA市区最高的办公楼,被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介

通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构,一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼

猎鹰因为之前合伙人突然亡故,被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨,激起了翻身做主人的念头,找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队(就喜欢串戏,Nicholas Hoult演过X-men的Beast),开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里,虽然也很聪明,但是在这个世界里九年义务教育没毕业,猎鹰只好手把手从基本的数学教起。我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率,Capitalization Rate,简称Cap Rate,你可以简单理解为收益率。猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple,是个过时的老概念,用以计算几年收回成本,比方花300,000投资买楼,每年净收入30,000,那乘数就是10,10年收回投资。

乘数和资本化率

资本化率其实就是乘数的倒数,30,000/300,000=10%。不仅买楼,各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。关于资本化率,本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate

那么有了资本化率,我们怎么对一个楼盘进行估值呢?电影里虽然没再讲解,毕竟不是CFA教学片,但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算,可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考

这个计算过程如下,我们暂称其为基本估值模型,其中,绿色为应用题的给定条件,白色为中间计算步骤,蓝色为计算结果。要注意,年总收入不能直接用于计算价值,必须用空置率进行调整,再扣除运营成本、获得净收入之后,才能最终通过资本化率得出资产价值。显然,通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的,小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型

接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。不过在此需先说明两点,因为谈判过程中有很多你来我往,我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模;此外,我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入,具体原因不明,但是大数是一致的,出于不影响剧情理解的考虑,就不要在意这些细节了吧。

进入正题,首先是老房东开场先虚晃一枪,说了一堆有利于自己的数字,开了一个高价。

第一次开价

相应的计算过程如下。这里需要说明3点:1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的,为了之后计算的展示方便,所以加了两行初始条件——单价和面积,面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的(注:此处面积是实际计算面积,可能还有月份,仅为了计算简便做简单统归,与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系);2、因为后面双方谈判中,空置率直接在单价层面调整掉了,意味着不需要对总收入再进行调整,所以“空置率”和“年总收入(调整后)”两行直接删除,下同。3、这里就出现了零头上的出入,影片中估值多出了80,导致最终收购价也多出了100,原因不明,如有高人可留言讨论,下同。

第一次开价估值计算过程

我们小蓝兽必定不能要啊,哪儿能你说多少是多少,买楼跟买衣服一样一样的,总要来个讨价还价的,于是双方开始了扯皮:

蓝:别胡扯,我知道你才15美分一平(方英尺)。就算是平均18美分,(总收入)也就245,592,但这不重要,除非你把租赁协议都给我看,否则我就得按15美分算。雷:15太低了。蓝:15很好了好么!尤其如果你还要算上空置率的话,至少有9%!雷:没那么多。蓝:我数出来可有12%哦(注:是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的,这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样)。按那么高的空置率算,你每平也就13.5美分好么。雷:我们总能找到租户来填坑的。蓝:我们就算16美分一平吧,妹坑你吧?按10%的资本化率算,价值1,383,000块钱。但是10%的资本化率当然太低了,我跟我合伙人做的交易都是12%的,那就是1,152,533块钱。

讨价还价

这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值,计算过程分别如下:

还价:一顿操作猛如虎

其中,按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40,暂且认为是忽略零头的结果吧。可以看到,通过小蓝兽的一顿生猛操作,硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多,究其原因,一是砍了单价,一是把Cap Rate拎高了,足见利率这东西多么重要,有四两拨千斤的效果。提高Cap Rate,意味着投资人要求更高的收益水平,毕竟买其他楼都能赚到12%;反过来,在收益和其他条件确定的情况下,要求提高收益率,必定要压低初期投资额才能达到。所以直观地看,高Cap Rate对漫威买楼小分队有利,而反之则对老雷有利。

言归正传,这下老雷不淡定了,也开始见招拆招:你看看,市中心风险是很低的,12%不需要的,我要10%的。影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰:老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate,我们绝壁不能答应啊,他还要25%的溢价呢(注:收购有一定溢价是正常的,以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易,但25%真的好高啊)。但是你也要让谈判继续下去,所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值,但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判

这时候小蓝兽脑子不够用了,猎鹰直接帮他脑算了,计算如下。电影里的数字应该是抹去了估值的零头,按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算

既然价格还是高,猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩(Neo:又来?)。

蓝:你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值,现在市场那么好,我们大可以在别的地方赚到12%,那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。这样吧,我给你两条路走,11%的Cap Rate给你25%的溢价进账,或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了,只能给你18%的溢价,你自个儿挑吧。诶!不能让你伙计帮你算了,否则没意思了,知道你自己一时半会儿算不了,你直接选,玩儿的就是心跳!(其实老子我也没法算,我作弊事先都算好背下来了嘿嘿)。

两个选项,玩个心跳

因为这里小蓝兽玩儿了把阴的,没把数字直接报出来,我用模型计算了两个选项的最终收购价如下:

泥萌都算不了,我来算

通过计算,显然选择前者价格更高,对老雷更有利,但是可惜老雷自己算不了,赌错了,选了后者。

我选蓝色药丸儿

蓝:你少拿了17,000哟。

恭喜我,你答错喽

老雷还是很佩服的,虽然不知道小蓝兽其实作弊了,所以问了一句自己选的估值多少,答1,554,060。再说明一下,如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算,则收购价数字是一致的。

开心

最后再搭上个大桌子,完美!

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻

至此,这一桩交易就算基本结束了。电影对这一交易环节表现得很精彩,既有生意场上的交锋,针尖对麦芒,也有暗地里的小心思小伎俩,让人拍案叫绝。我们可以看到,在各种交易的成功背后,需要付出努力去获取充分的信息,比如精确的租金、空置率这些基本要素,也需要临场时具有针对性的过招,比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。最后也希望我的这篇浅析,能为观影者带去更多的理解和回味。

银行家

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